Les grandes villes du monde entier souffrent du même problème : le manque de logements. De nouvelles mesures, telles que les logements flottants ou les quartiers sur les toits essaient de résoudre ce problème de plus en plus important. Durant ces dernières années, une autre tendance a gagné du terrain : la réutilisation adaptative de bureaux vides. Cette étude présente le contexte, les stratégies mises en œuvre dans les villes du monde entier et examine les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles.
Contexte : les centres-villes se vident
Le développement du télétravail après la pandémie et le déplacement des grandes entreprises vers les banlieues sont les principaux facteurs qui expliquent le vide progressif du centre-ville et, par conséquent, des espaces de bureaux. Et si nous pouvions revitaliser les centres-villes en réexploitant les lieux de travail qui ne sont plus utilisés ?
À Madrid, par exemple, 1 local sur 5 a été transformé en logement durant ces dernières années. Un chiffre qui a augmenté de 22 % depuis 2020, selon le réseau d’agents immobiliers indépendants The Simple Rent. En application de cette mesure, la capitale espagnole offrira 150 000 logements au centre-ville.
De l’autre côté de l’océan, à San Francisco, la détection de 30 % d’espaces de bureaux inoccupés a conduit le gouvernement à adopter en février 2023 une législation spécifique pour gagner 11 000 logements. En outre, cette législation prévoit un écosystème de nouvelles applications commerciales, culturelles et de divertissement pour revitaliser le quartier.
9 stratégies multidisciplinaires
Nous nous concentrons sur San Francisco parce qu’il s’agit d’un exemple de plan d’urbanisme ambitieux qui va au-delà de la simple réhabilitation et de lui donner un nouvel usage à un bâtiment. Le plan stratégique visant à revitaliser le centre-ville se base sur neuf axes dans une perspective multidisciplinaire :
- Assurer la propreté et la sécurité de la zone grâce à la mise en œuvre du programme Rues saines.
- Attirer et retenir un éventail diversifié d’industries et de travailleurs grâce à des allégements d’impôts, des conseils aux entreprises et des campagnes d’information sur les avantages qui y sont liés.
- Faciliter la création et le développement d’une entreprise en simplifiant les procédures et en renforçant les espaces pop-up.
- Plan d’amélioration de la population active par des programmes de formation et la mise à disposition de logements pour faciliter l’installation dans la zone.
- Articuler un environnement d’art, de culture et de vie nocturne dans l’espace public avec un calendrier d’événements et d’activations mettant en valeur les talents locaux.
- Adaptation des places, des quartiers, des trottoirs et des parcs pour souligner leur accessibilité.
- Investissement dans les transports et les connexions durables, comme une piste cyclable ou plus de trottoirs.
- Des campagnes de marketing pour attirer les visiteurs et les éventuels habitants.
- Apporter de la flexibilité et de nouvelles utilisations aux bâtiments : cela comprend l’adaptation des bureaux en logements et un plan d’utilisation des zones commerciales, combiné à d’autres applications.
D’autres exemples de réutilisation adaptative des bureaux vides
Le programme proposé par San Francisco est similaire à celui el lancé par Calgary (Canada) en 2021. Jusqu’à présent, 10 hectares consacrés aux bureaux (l’équivalent à plus de 14 terrains de football) ont été transformés en logements et il est envisagé de les transformer en hôtels et en écoles.
D’autres villes des États-Unis, où cette tendance à la réutilisation adaptative de bureaux vides a fait son apparition, ont présenté des initiatives plus axées sur des actions concrètes et à court terme. Chicago et New York sont deux des cas les plus paradigmatiques jusqu’à présent en 2023.
Chicago a mis en marche un appel d’offres pour choisir trois projets afin de subventionner la réhabilitation de 46 hectares d’espaces commerciaux inutilisés. Ces espaces seront transformés en appartements à revenus mixtes, conçus comme un modèle de logement abordable pour les résidents à faibles revenus.
New York, a présenté onze recommandations pour modifier les lois et les exigences afin de stimuler la transformation des espaces de bureaux en logements. De cette façon, elle élimine la paperasse qui ralentit le processus de recherche d’une solution au problème du logement dans le pays. En plus, le document offre des conseils en matière d’architecture, de finances et d’emploi pour orienter les localités qui s’intéressent à ces propositions de développement urbain.
Considérations pour la transformation des espaces de bureaux en logements
Cette solution au problème du logement présente des avantages, mais aussi des inconvénients. Tout d’abord, il faut prendre en compte que pas tous les anciens lieux de travail ne sont adaptés pour une réutilisation. En fait, une récente analyse de Moody’s a montré que seuls 3 % des biens immobiliers pourraient faire l’objet d’une transformation en logements. En plus des bénéfices fiscaux des bureaux des villes comme Séoul ou Paris, selon cette étude de Brookings.
Le cadre réglementaire du bâtiment, qui varie en fonction de sa localisation, et la morphologie des immeubles de bureaux (éclairage, absence de cuisine, surfaces minimales…) sont aussi d’autres facteurs qui freinent leur transformation, même si des stratégies peuvent être élaborées pour les réutiliser, comme souligne l’architecte Robert Fuller. Il suggère d’utiliser les zones les moins habitables pour créer des espaces communs à différents étages et il indique que les anciens immeubles de bureaux constituent une option moins chère que la construction d’un bâtiment neuf.
La transformation de bureaux en logements est, sans aucun doute, considérée comme une mesure réalisable dans certaines circonstances. Si, en plus, elle est dotée d’un programme qui s’engage à revitaliser les centres-villes au-delà de l’aspect purement urbanistique, le succès est assuré.
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