Les quartiers coopératifs résistent depuis des décennies à la pression du marché immobilier et promeuvent des formes de coexistence collective. De Genève à Montevideo, en passant par Zurich, les expériences suivantes émergent comme solutions pour accéder à un logement décent, s’éloignant de sa vision comme un actif spéculatif et misant sur un droit géré collectivement.
Que sont les quartiers coopératifs ?
Les quartiers coopératifs « sont des développements urbains particuliers où, sinon tous, la plupart des logements sont des coopératives d’habitation qui gèrent non seulement les logements, mais aussi les locaux commerciaux ou les espaces communs », explique José Téllez, responsable de la communication de la coopérative catalane Sostre Cívic. « De nombreuses ressources sont partagées, et des infrastructures énergétiques et de mobilité plus coopératives peuvent être conçues, plutôt qu’individualisées pour chaque immeuble », explique-t-il.
Par exemple, si un bâtiment, de par son orientation, possède plus d’énergie qu’un autre bâtiment, il peut partager cette énergie. Il en va de même pour des espaces comme les théâtres ou les jardins urbains : ils ne font pas partie d’un bâtiment spécifique, mais sont gérés par les habitants du quartier. « Cette logique nous permet de penser à l’infrastructure non pas bâtiment par bâtiment, mais partagée entre plusieurs bâtiments », ajoute Téllez. Il comprend également des services tels que des écoles, des installations culturelles et sportives et des supermarchés. « Ils fonctionnent tous selon la même logique de coopération ».
L’envergure du quartier coopératif est essentielle à l’avenir du secteur du logement coopératif, selon Eva Ortigosa, directrice du pôle coordination des projets de l’organisation. « Nous voulons évoluer vers un modèle où il existe plusieurs Sostre Cívic : des coopératives de petite, moyenne et grande taille, et des projets qui permettent au modèle coopératif de transfert d’usage de se développer et de se consolider », dit-elle.
La notion de transfert d’usage est fondamentale. Cela signifie que les personnes qui vivent dans ces logements ne sont pas propriétaires individuels de leurs appartements, mais membres d’une coopérative qui détient la propriété de l’immeuble. Comme l’explique Tellez, « les personnes qui y vivent sont membres, mais elles ont le droit d’y vivre indéfiniment, et la propriété reste toujours entre les mains de la coopérative ». Cela empêche tout profit individuel et toute spéculation.
Les Vergers : un éco-quartier à Genève
L’un des exemples les plus remarquables en Europe est l’écoquartier des Vergers à Genève, en Suisse, que Sostre Cívic a visité l’année dernière. Ce complexe comprend 1 350 logements coopératifs, répartis dans 30 bâtiments, et près de 3 000 résidents, gérés par sept coopératives différentes. 50 % du terrain était réservé au logement coopératif par le biais de droits de surface, c’est-à-dire qu’il était construit sur un terrain public et que son utilisation était soumise à des droits limités. Le quartier possède un mur d’escalade géré par la coopérative Codha.
La gestion du quartier, achevée en 2023, repose sur trois piliers : la solidarité sociale, la responsabilité environnementale et l’efficacité économique. En 2012, une charte d’objectifs a été élaborée, qui comprenait l’efficacité énergétique, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la qualité de la construction, la gestion de l’eau et des déchets, ainsi que la mobilité durable et les relations avec la communauté.
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Il en résulte un environnement urbain à haute efficacité énergétique. Le quartier dispose d’un réseau de chauffage renouvelable qui alimente tous les bâtiments et de plus de 10 500 m² de panneaux solaires photovoltaïques installés sur les toits, permettant aux bâtiments de produire une partie de leur propre énergie.
Au rez-de-chaussée, environ 10 000 m² sont alloués aux activités commerciales et communautaires, attribués par le biais de procédures de candidature. De plus, la mobilité a été conçue pour réduire l’utilisation de la voiture : le quartier dispose d’un réseau dense de piétons et de cyclistes, d’une connexion avec les transports en commun et de seulement trois routes accessibles aux véhicules motorisés, qui mènent à des parkings souterrains de plus de 1 200 places.
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Plus de Wohnen: Le Laboratoire Coopératif de Zurich
À Zurich, le projet Mehr als Wohnen (« Plus qu’un logement ») représente un autre point de référence international pour le coopérativisme urbain. Situé dans le quartier de Luchswiesen, dans un ancien espace industriel reconverti, ce quartier abrite environ 370 logements et 1 300 habitants.
Ce projet est le fruit d’un concours d’architecture organisé par la mairie de Zurich, auquel ont participé des professionnels et de futurs habitants. Le processus comprenait des discussions ouvertes sur le modèle de ville souhaité, intégrant des questions telles que « comment voulons-nous vivre à l’avenir ? » ou « de quoi un quartier urbain a-t-il besoin ? ».
L’un des aspects les plus novateurs a été la participation directe des habitants à la conception du projet, en collaboration avec des professionnels de l’architecture et de l’urbanisme. De plus, des modèles de « groupements d’habitations » ont été intégrés, qui combinent de petits espaces privés avec de grands espaces communs partagés, favorisant la vie communautaire sans sacrifier l’intimité.
Le projet se distingue également par son accent mis sur la diversité sociale. Les critères d’accès incluaient des variables telles que le revenu, l’âge et la nationalité, dans le but de refléter la composition réelle de la ville. Pour ce faire, un système informatique a été développé en collaboration avec l’Université technique de Zurich (ETH) qui a permis d’équilibrer la sélection des résidents.
Le modèle coopératif a une longue tradition en Suisse. Elle a émergé à la fin du XIXe siècle en réponse à la pénurie de logements dans des villes comme Berne ou Zurich. Aujourd’hui, environ 27 % du parc immobilier zurichois appartient à des coopératives, faisant de la ville une référence européenne. L’un des éléments clés de leur succès est le financement à long terme. Les coopératives ont accès à des prêts hypothécaires allant jusqu’à 80 ou 100 ans à des taux d’intérêt bas, ce qui leur permet de maintenir des loyers stables bien en dessous des prix du marché.
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Uruguay : les coopératives comme politique du logement
En dehors de l’Europe, l’Uruguay est l’un des pays où le modèle coopératif a connu une plus grande consolidation. Son développement a commencé dans les années soixante et a été institutionnalisé avec la loi nationale sur le logement de 1968 et la création de la Fédération uruguayenne des coopératives d’entraide pour le logement ( FUCVAM).
Il existe actuellement plus de 730 coopératives qui regroupent plus de 35 000 familles. Sa particularité réside dans le système d’entraide : les habitants participent eux-mêmes à la construction de leurs logements, ainsi qu’à leur gestion ultérieure.
À Montevideo, le quartier de Nuevo París regroupe environ 600 familles dans des maisons construites collectivement depuis les années 90. Le quartier dispose d’espaces communautaires, d’installations partagées et d’une structure organisationnelle de quartier solide.
Comme dans le modèle suisse, les maisons ne sont pas des propriétés individuelles. Ses habitants acquièrent un droit d’usage permanent tant qu’ils font partie de la coopérative. S’ils abandonnent le projet, les logements reviennent à l’organisation pour être réattribués, ce qui empêche la spéculation et assure la continuité du modèle communautaire.
El Barrio Cooperativo Alfredo Zitarrosa, en Montevideo, reúne a varias cooperativas de @FUCVAM y seis de sus calles llevan nombres de canciones de Zitarrosa. Hermoso barrio. Hermoso homenaje. pic.twitter.com/6YWA884WIb
— Archivo Zitarrosa (@ArchivZitarrosa) February 6, 2025
Les quartiers coopératifs de Genève, Zurich ou Montevideo montrent qu’il est possible de penser le logement selon des logiques différentes de celles du marché traditionnel. Son succès réside dans sa capacité à offrir des prix plus abordables et, surtout, dans son potentiel à redéfinir la relation entre la ville, la communauté et les ressources. Contrairement à la fragmentation urbaine et à l’individualisation de l’espace domestique, ces modèles prônent le partage des infrastructures, la gestion collective et la planification à long terme. Bien que leurs contextes et leurs échelles soient très différents, ils partagent tous une idée commune : le logement comme bien commun plutôt que comme produit.
